MANQUEHUE

Estructura de control

Grupo controlador: familia Rabat Vilaplana, con 62.5% del total de acciones, vía ocho sociedades espejo "Roble Uno S.A." a "Roble Ocho S.A.", unidas por pacto de accionistas del 31-ene-2008 depositado en Registro de Accionistas.

Los 8 hermanos Rabat Vilaplana controlan, cada uno, una sociedad Roble:

Top 10 accionistas (al 31-12-2025)

() Relacionado al grupo controlador. Ocho sociedades Roble suman 62.50%*.

Float estimado (ex-controlador y ex-Itaú custodio): ~26–33% (depende de cuánto de Itaú Corredora sea flotante vs. nominee). Liquidez bursátil baja — típica small cap chilena familiar.

Descripción del negocio

Inmobiliaria de primera vivienda, con dos unidades de negocios claramente diferenciadas que consolidan en la matriz:

1. Desarrollo Inmobiliario (78% ingresos 2025 ≈ MM$ 60,000)

Desarrollo y venta de viviendas nuevas:
- Casas (extensión): foco en Región Metropolitana (comunas de Colina — Chicureo y sector Piedra Roja, Padre Hurtado) y en Machalí (VI Región).
- Departamentos (densidad): edificios en Santiago, La Florida, Las Condes, Providencia, Ñuñoa, Lo Barnechea.

Modalidades operativas:
- 100% propio — IMSA consolida al 100%
- 70% IMSA + 30% terceros — consolida al 100% con participaciones no controladoras
- 50% consorcio — no consolida; registra en línea "Participación en asociadas y negocios conjuntos". Aplica a:
- Ciudad del Sol (Consorcio Inmobiliario MBI Ltda. — socio BRICSA)
- Parque Nogales (Inmobiliaria y Constructora Nogales — socio MPC)

Cadena de valor: compra de terreno → diseño → gestión y subcontratación de construcción (100% terceros desde mar-2023, tras desvinculación del equipo constructor propio) → comercialización → escrituración → postventa.

2. Macrolotes (via filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A., 68.34%)

Venta de paños (macrolotes) para desarrolladores inmobiliarios terceros o IMSA misma. Localizado en Piedra Roja, Chicureo, comuna de Colina.

• Superficie inicial: 1,800 hectáreas
• Comercializado a fines de 2025: 958 ha
• Saldo disponible: 231.2 ha (al cierre 4T25)
• Sectores activos: La Laguna (uso habitacional) y La Ñipa (extensión)
• Equipamiento consolidado en Piedra Roja: 4 colegios, 2 supermercados, 1 centro comercial, 2 clínicas, 2 clubes deportivos (Golf y Náutico) — ≈4,000 familias residentes

Nota intercompany: IMSA compra terrenos a Piedra Roja a precios de mercado para desarrollar proyectos propios. Esto se elimina en consolidación (línea "Consolidado" del AR incluye eliminaciones).

Marco regulatorio relevante

• Crédito Especial Empresas Constructoras (CEEC): Ley 21.558 (abril 2023) postergó su eliminación al 1-ene-2027 (vs. plan original 2025). Permite usar 100% del CEEC para proyectos con permiso de edificación obtenido antes del 30-abr-2024. Su eliminación futura aumenta costos de obra en ~6.65% (parte del IVA construcción). IMSA tiene expuesta una porción relevante de su backlog al beneficio — impacto negativo en márgenes desde 2027 a menos que se traspase al cliente.
• Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (abril 2022): obligaciones administrativas nuevas para condominios.
• DFL N°2 de 1959: beneficio tributario histórico para viviendas ≤140 m² (exención contribuciones 15-30 años según fecha). Cambios retrospectivos golpean demanda de inversionistas.
• Subsidio habitacional / FOGAES: en 2025, programa FOGAES para viviendas bajo UF 4,000 impulsó demanda en rangos bajos, compensando parcialmente caída en rangos altos (>UF 20,000).

Lo que diferencia a MANQUEHUE

1. Integración vertical en Chicureo: único inmobiliario chileno listado con control mayoritario de un banco de tierras urbano de esa escala (Piedra Roja 1,800 ha), con décadas de desarrollo por delante (231 ha remanentes). Genera margen cruzado alto — Macrolotes tiene márgenes brutos >60–80% vs. Desarrollo Inmobiliario ~25–29%.
2. Doble palanca de ciclo: Macrolotes (venta a terceros desarrolladores) le da opcionalidad — cuando Desarrollo Inmobiliario está débil, Piedra Roja puede monetizar stock de terreno a otros desarrolladores.
3. Modelo asset-light en construcción desde 2023: todas las obras licitadas a terceros bajo suma alzada — libera capital de trabajo y traspasa riesgo de sobrecostos, pero limita captura de margen de construcción.
4. Exposición geográfica concentrada: casi toda la operación en RM (Colina/Chicureo, Las Condes, Providencia, Ñuñoa, La Florida, Padre Hurtado, Santiago, Lo Barnechea) + VI Región (Machalí). No hay diversificación a otras regiones.
5. Consorcios como canal de crecimiento con menos capital: proyectos 50% (Ciudad del Sol, Parque Nogales) no consolidan pero aportan vía línea de asociadas.
6. Historial de dividendos: reparto anual sistemático (abril) desde 2023 confirmado por HE.

Riesgos diferenciadores

• Ciclo inmobiliario chileno largo: promesa a escritura 18–36 meses. La caída de ventas 2022–2023 todavía genera impacto en márgenes 2024–2025 por descuentos para rotar stock.
• Tasa hipotecaria: elasticidad alta de demanda a tasa de crédito de vivienda. BCCh bajando TPM en 2024–2025 desde 11.25% máx → ~5% nominal debería dar tailwind en 2026.
• Concentración geográfica/ejecución: 7–10 proyectos grandes simultáneos en RM. Un retraso de recepción municipal afecta materialmente el año.
• Obligaciones laborales Piedra Roja: contrato swap con Scotiabank y covenants financieros; contrato leasing/leaseback con BICE Vida por ML 14A3 desde ene-2025.
• CEEC 2027: vulnerabilidad estructural de margen del segmento vivienda.
• Covenants de filiales: El Peñón Manquehue SpA tiene covenant de propiedad con Evoluciona AMHM; Piedra Roja con Scotiabank.

Directorio y administración

• Presidente del Directorio: Carlos Alberto Rabat Vilaplana
• Gerente General: (verificar en memoria — no se extrajo de primeros párrafos)
• Directores identificados: Carlos Alberto Rabat, Pelayo Rabat, Jorge Lama, Juan Pablo [Armas?], Diego [Bacigalupo?], Alejandro [Molnar?], Canio… (completar en lectura profunda de memoria)
• Directores son elegidos por 3 años. Solo titulares (no suplentes).