Resumen ejecutivo
- La llamada: REDUCIR, con precio objetivo CLP 3,140 (desde MANTENER con 3,950) y convicción Media. Contra CLP 3,761 el potencial es de (16.5)%, y con el dividendo de los próximos 12 meses (1.46%) el retorno esperado es de (15.0)%.
- El objetivo anterior tenía un error: no restaba la parte de los socios minoritarios (MM$ 386,791, CLP 394 por acción). Corregido eso, el mismo múltiplo de agosto daba CLP 3,552, bajo el precio de hoy.
- Es la más cara de los tres contra su propio libro y cara contra su historia: 1.59 veces el patrimonio sin impuesto diferido, contra 1.30 en Mallplaza y 1.04 en Cenco Malls, y un EV/EBITDA en el percentil 86 de su historia desde 2012. El mercado le paga un cap rate de 6.28% sobre su NOI propio, contra 7.28% con los cap rates de este sitio: el precio exige bajarlos todos en 89 pb.
- Chile se enfrió dos trimestres seguidos, no uno: las ventas en tiendas comparables cayeron (2.8)% en el 1T26 y (2.2)% en el 2T26, el arriendo comparable (1.8% y 3.8%) ya corre bajo la UF y el costo de ocupación de los locatarios subió a 11.9%. Chile es 58% del NOI propio.
- El crecimiento es real, pero en 2026 lo diluyó el aumento de capital: el EBITDA crece 14.8% en 2026 y solo 5.9% por acción, por las 75.9 MM de acciones nuevas. Entre 2026E y 2028E el EBITDA por acción crece 10.6% al año con un pipeline de 227,130 m² (+16.9% de superficie).
- Es la más endeudada y quiere endeudarse más: deuda neta de 4.43 veces el EBITDA, y la gerencia apunta a 5 a 6 veces con USD 300 MM de inversión al año. El covenant más apretado (Scotiabank, 0.83 contra un límite de 0.85) vence en enero de 2027, con MM$ 137,371 por refinanciar. Es la más expuesta de los tres a una TPM más alta y a crédito caro: en ese escenario su valor justo queda (23.1)% bajo el precio.
- Qué vigilar: los resultados del 3T26 el 29-oct (la gerencia espera ventas de Chile planas o levemente positivas), el cierre de Paseo Quilín (la gerencia lo esperaba para agosto y no se ha anunciado), el refinanciamiento de enero y la salida de Ripley de Parque Arauco Kennedy en 2027. Compra bajo CLP 2,900.
- Precio de referencia: CLP 3,761 al cierre del 25-sep-2026, con MM$ 935 transados (promedio de 20 ruedas: MM$ 4,404).
Qué es y qué no es
Es una nota de seguimiento entre trimestres. Rehace la valoración de Parque Arauco con el mismo marco y los mismos supuestos con que este sitio revisó hoy MALLPLAZA y CENCOMALLS, para poder compararlos, y corrige el cálculo del objetivo publicado el 30-jul. No reemplaza el análisis del 2T26, que sigue siendo el registro de lo que se dijo ese día.
Supuestos comunes a los tres malls: cap rates de mercado de 6.75% en Chile, 7.75% en Perú y 9.00% en Colombia; WACC real de 6.0%, 7.0% y 8.0%; crecimiento real de largo plazo de 1.0%. El precio objetivo pondera 40% el valor de los activos (NAV), 40% el flujo de caja descontado y 20% el EV/EBITDA 2027E a un múltiplo derivado de esos mismos cap rates. En Parque Arauco todo se calcula en base propia: el NOI de cada país sin la parte de los socios, más el 50% de Grupo Marina.
1. Qué cambió desde el 30-jul
No hubo hechos esenciales después del 20-may. Lo relevante de 2026:
| Fecha | Hecho | Qué dice |
|---|---|---|
| 31-ene-2026 | Hecho esencial | Compra de Arauco Chicureo (40,000 m² en obra) por UF 2.3 MM de valor activo |
| 24-feb-2026 | Junta extraordinaria | Aumento de capital de MM$ 285,000 |
| 30-abr-2026 | Hecho esencial | Precio de colocación: CLP 3,600 por acción; se colocaron 75.9 MM de acciones por MM$ 273,879 |
| 20-may-2026 | Hecho esencial | Acuerdo vinculante por Paseo Quilín (47,000 m²), UF 2,650,000 de valor activo, cierre en el 2S26 |
| 30-jul-2026 | Feller Rate | Sube la clasificación a AA+ |
| 31-jul-2026 | Conference call | Inversión de ~USD 300 MM al año y deuda neta objetivo de 5 a 6 veces el EBITDA |
| 01-sep-2026 | Prensa | Ripley sale de Parque Arauco Kennedy en 2027; reconversión del ala poniente hasta 2030 |
Cómo se movió el precio: CLP 3,997.90 el 30-jul y 3,761 el 25-sep, (5.9)%. En 12 meses sube 48.4% y en el año 25.8%.
2. La operación: Perú y Colombia bien, Chile frenando
| Trimestre | Ventas comparables Chile | Arriendo comparable Chile | Ventas comparables Perú | Ventas comparables Colombia |
|---|---|---|---|---|
| 3T25 | 7.8% | 12.0% | (4.9)% | 11.0% |
| 4T25 | 2.9% | 10.3% | 5.6% | 9.1% |
| 1T26 | (2.8)% | 1.8% | 10.0% | 9.7% |
| 2T26 | (2.2)% | 3.8% | 8.9% | 8.2% |
Fuente: análisis razonados de cada trimestre. Variaciones nominales en moneda local.
- En Chile la venta por m² cae (1.7)% y el ingreso por m² sube 9.6%: el costo de ocupación de los locatarios subió 80 pb, a 11.9%. Esa brecha se paga en las renovaciones. La empresa lo atribuye a menos compras de turistas argentinos en Kennedy, pero Chillán, Coronel y San Antonio también bajan.
- Perú crece en ventas (+8.9%), pero su ingreso por m² está plano: sin Minka (comprado), los ingresos de Perú crecieron 2.0% en el 2T26.
- Colombia es el motor orgánico: arriendo comparable +13.0% y NOI +17.1% en pesos colombianos.
- El multifamily sigue en arriendo inicial: 51.7% de ocupación.
Resultado del 2T26: ingresos de MM$ 104,178 (+17.9%) y EBITDA de MM$ 74,717 (+15.8%).
3. Crecimiento: mucho pipeline, pagado con acciones y deuda
| Proyecto | País | m² | Inversión total (USD MM) | Apertura |
|---|---|---|---|---|
| Arauco Chicureo | Chile | 40,000 | 102 | 4T26 y 2027 |
| Parque Arauco Kennedy, fase Cerro Colorado (retail y torre) | Chile | 35,400 | 186 | Torre en 1S27 |
| Parque Arauco Kennedy, multifamily (414 unidades) | Chile | 22,830 | 71 | 2T28 |
| Arauco Premium Outlet Buin | Chile | 11,000 | 27 | 4T27 |
| Outlet Coquimbo, San Joaquín y Quilicura | Chile | 22,300 | 54 | 2028-29 |
| MegaPlaza Independencia (con multifamily) | Perú | 28,600 | 69 | 2027-29 |
| Parque La Colina, pisos 4 y 5 | Colombia | 20,000 | 88 | 2030 |
| Paseo Quilín (compra) | Chile | 47,000 | 119 | 2S26 |
Total: 227,130 m² (+16.9% de la superficie) y USD 499 MM por invertir, Quilín incluido. La torre de Kennedy está 97% construida y sin contratos firmados a septiembre. La empresa no publica el retorno de los proyectos ni el cap rate de Quilín; esta nota usa 8.5% en Chile, 9.5% en Perú y Colombia y 7.5% para Quilín (el de Kennedy Oriente). A 7.5%, Quilín suma solo CLP 8 por acción: después de impuesto rinde menos que el costo de capital de Chile.
| EBITDA (MM$) | 2026E | 2027E | 2028E |
|---|---|---|---|
| Consolidado sin compras | 315,775 | 353,280 | 386,486 |
| Por acción (CLP) | 321.7 | 359.9 | 393.7 |
| Propio (sin socios, con Marina y Quilín) | 284,600 | 322,687 | 352,469 |
En 2026 el EBITDA por acción crece solo 5.9% por la emisión de 8.4%: la caja del aumento todavía está en renta fija. El aumento de capital se colocó a CLP 3,600, 13% sobre el NAV de este sitio: para los accionistas que no suscribieron, esa emisión creó valor.
4. Balance
| Indicador (30-jun-2026) | Valor |
|---|---|
| Deuda financiera neta | MM$ 1,316,341 |
| Deuda neta / EBITDA | 4.43x |
| Deuda corriente | MM$ 305,565 (el doble que en diciembre) |
| Costo / tasa fija / UF | 4.11% / 95% / 69.6% |
| Covenant más apretado | Scotiabank: 0.83x contra 0.85x, vence en enero de 2027 |
| Clasificación | AA+ (Feller Rate, desde el 30-jul); AA (Moody's local) |
La caja y la renta fija (MM$ 484,014) cubren 1.58 veces la deuda corriente, y ~1.1 veces después de pagar Quilín y la inversión del segundo semestre. Los créditos de enero se van a refinanciar, no a pagar con caja: con AA+ debería ser fácil, pero es la cifra grande. La deuda neta incluye como caja la renta fija de largo plazo, que la nota 6 describe como líquida.
Los socios pesan más de lo que muestra el balance. Los socios minoritarios se llevan MM$ 61,679 del NOI de los últimos 12 meses (20% de Chile y 50% de Colombia). A los cap rates de este sitio esa parte vale ~MM$ 708,000, contra MM$ 386,791 en el balance: la cuenta consolidada sobrestima el patrimonio del accionista en ~CLP 327 por acción. Grupo Marina (50%) compensa una parte: a cap rates de este sitio vale CLP 189 por acción más que en el balance.
Dividendo: con cargo a 2025 se pagaron CLP 55 (33% de la utilidad). En los últimos 12 meses se pagaron CLP 45 (1.20%) y no hubo provisorio en agosto de 2026. Se esperan ~CLP 55 (1.46%). La empresa reinvierte y emitió acciones: el dividendo no es parte de la tesis.
5. Valoración
| Múltiplo al precio de hoy | Consolidado | Propio |
|---|---|---|
| EV/EBITDA últimos 12 meses | 17.4x | 18.3x |
| EV/EBITDA 2027E | 14.7x | 15.7x |
| Cap rate implícito 2026E | 6.65% | 6.28% |
| Precio / libro sin impuesto diferido | 1.59x | |
| Precio / FFO de la empresa (12 meses) | 20.5x | |
| Dividendo 12 meses / próximos 12 meses | 1.20% / 1.46% |
El EV propio resulta más caro por EBITDA porque la parte de los socios vale bastante más a precio de mercado que en el balance.
Precio objetivo:
| Método | Peso | CLP por acción |
|---|---|---|
| NAV con cap rates de este sitio | 40% | 3,198 |
| Flujo de caja descontado (WACC 6.58%) | 40% | 3,101 |
| EV/EBITDA 2027E propio a 13.6x | 20% | 3,087 |
| Ponderado | 3,137 | |
| Precio objetivo | 3,140 |
NAV propio: Chile (con Marina) MM$ 160,069 de NOI al 6.75%, Perú 88,639 al 7.75% y Colombia 38,615 al 9.00%, más obras y terrenos a costo (MM$ 437,846), menos deuda neta propia. Flujo de caja en términos reales con impuesto de caja de 23.0% del EBITDA y mantención de 1.5% de los ingresos (la empresa no la publica); el valor terminal pesa 66%. Con la fórmula consolidada, sin la corrección de los socios, el objetivo sería CLP 3,265: la conclusión no cambia.
De CLP 3,950 a 3,140, paso a paso: el objetivo de agosto (3,946 = 15.5 veces el EBITDA 2026E, menos deuda, más asociadas) baja a 3,552 al restar a los socios (394), a 3,239 con el múltiplo derivado de los cap rates sobre el EBITDA 2027E, a 3,265 al promediarlo con el NAV y el flujo de caja, y a 3,137 en base propia.
Escenarios:
| Escenario | Prob. | Supuesto | Precio (CLP) |
|---|---|---|---|
| Optimista | 25% | Cap rates y tasas 50 pb más bajos, 1 punto más de crecimiento real, Quilín a 8% | 3,713 |
| Base | 50% | Supuestos de este sitio | 3,137 |
| Pesimista | 25% | Cap rates y tasas 50 pb más altos, menos crecimiento, proyectos rinden 100 pb menos | 2,631 |
Precio esperado ponderado: CLP 3,155, (16.1)%. Ni el escenario optimista alcanza el precio de hoy: queda 1.3% bajo él.
6. Qué le hace la macro a Parque Arauco
Chile tiene la TPM en 4.50% (se mantuvo el 8-sep), inflación de 4.1% a 12 meses y desempleo de 9.5%, contra 8.6% un año antes. Perú tiene su tasa en 4.25% con inflación de 4.4%, y Colombia en 12.0% con inflación de 6.24%. Así le pega cada canal a Parque Arauco, con el mismo modelo de la sección 5:
| Qué pasa | Efecto en Parque Arauco |
|---|---|
| Tasas 50 pb más altas | Valor justo (10.0)%, a CLP 2,823 |
| Sensibilidad del precio a tasas ("duración") | 24.5 años: +50 pb en el cap rate que paga el mercado bajan el precio ~12%, la mayor de los tres |
| Crédito 100 pb más caro | FFO (1.5)% el primer año y (4.6)% cuando se reprecie lo que vence en tres años (47% de la deuda) |
| UF un punto más alta | EBITDA +0.6% (MM$ 1,586), reajuste de la deuda MM$ (12,469), utilidad distribuible (5.1)% |
| Peso chileno 10% más débil | Valor justo +4.0% (Perú y Colombia son 44% del NOI propio) |
| Ventas comparables −5 puntos y ocupación −1 punto en Chile | EBITDA (0.9)%, el menor de los tres |
| Escenario a 12 meses | Valor justo (CLP) | Contra el precio | Dividendo |
|---|---|---|---|
| Chile sube la TPM, con más desempleo | 2,893 | (23.1)% | (2.7)% |
| No la sube: más inflación y peso débil | 3,156 | (16.1)% | (1.3)% |
| Estanflación con crédito caro | 2,932 | (22.0)% | (2.6)% |
| Alivio de tasas | 3,452 | (8.2)% | (0.3)% |
Los escenarios son pruebas de estrés con los mismos shocks que se aplicaron a Mallplaza y Cenco Malls, no pronósticos. El detalle de cada uno está en la nota comparativa.
- Es la más expuesta al crédito caro: tiene 4.4 veces el EBITDA en deuda, cubre 4.0 veces sus intereses, refinancia MM$ 137,371 en enero con un covenant en 0.83 contra un límite de 0.85, y la gerencia quiere subir a 5-6 veces. En un mundo sin dinero barato, esa es la estrategia más cara de los tres.
- La inflación le pega más que a nadie en el dividendo: cada punto de UF resta 5.1% a su utilidad distribuible, tres veces más que a los otros dos, porque su utilidad es más chica contra su deuda en UF.
- Su defensa es la que tiene más diversificación: 44% del NOI está fuera de Chile y un peso débil la ayuda más que a nadie. Pero Colombia, 13% del NOI, es el país con la tasa y la inflación más altas de los tres.
- La historia dice que la TPM manda: en 2022, con la TPM subiendo hasta 11.25%, Parque Arauco llegó a cotizar a 10.1 veces el EBITDA. Hoy está en 18.0x, en el percentil 86 de su historia desde 2012.
7. Qué hacer
- Con la acción: reducir. La operación sigue buena en Perú y Colombia y el balance mejoró con el aumento de capital, pero el precio ya supone cap rates 89 pb más bajos que los de este sitio.
- Sin la acción: esperar. Bajo CLP 2,900 el retorno total esperado supera 10%.
- Mantener entre CLP 2,900 y 3,450; reducir sobre 3,450.
- Volver a MANTENER si el precio baja de CLP 2,900, o si Quilín cierra a un cap rate de 8% o más junto con ventas comparables de Chile positivas en el 3T26 (el objetivo subiría hacia CLP 3,300-3,400).
Por qué REDUCIR y no VENDER: el resultado es sensible al cap rate, y el mercado le paga a Parque Arauco ~6.3% hace tres trimestres. El 3T26 puede validar la guía de ventas planas en Chile.
8. Correcciones al análisis del 2T26 (30-jul-2026)
- El objetivo no restaba a los socios minoritarios (MM$ 386,791, CLP 394 por acción), y el valor empresa publicado tampoco los incluía.
- El EBITDA 2026E (MM$ 321,251) estaba sobrestimado: proyectaba el segundo semestre con el crecimiento del primero, que incluía compras (Kennedy Oriente y Minka). Esta nota lo deja en MM$ 315,775.
- "La primera cifra negativa en varios trimestres" no era la primera: el 1T26 ya había caído (2.8)%. El gatillo que publicó el análisis (un segundo trimestre negativo baja el objetivo hacia CLP 3,500) ya estaba cumplido el día de la publicación.
- El dividendo de los últimos 12 meses es CLP 45, no 55: el provisorio de CLP 10 de agosto de 2025 ya salió de la ventana.
- Se escribió "Quilén"; es Quilín.
Cómo se compara con los otros dos malls
Este sitio revisó el mismo día CENCOMALLS, MALLPLAZA y PARAUCO con los mismos supuestos de mercado, las mismas definiciones y la misma forma de armar el precio objetivo. El orden, de más a menos atractivo:
| Métrica | CENCOMALLS | MALLPLAZA | PARAUCO |
|---|---|---|---|
| Llamada | COMPRAR, CLP 2,850 | REDUCIR, CLP 3,200 | REDUCIR, CLP 3,140 |
| Retorno total esperado | +28.3% | (10.2)% | (15.0)% |
| Cap rate implícito | 7.92% | 5.95% | 6.27% |
| Precio / libro sin impuesto diferido | 1.04x | 1.30x | 1.59x |
| EV/EBITDA: percentil de hoy en su historia | 75 | 88 | 86 |
| EBITDA por acción 2026E-2028E | +6.6% al año | +12.0% al año | +10.6% al año |
| Deuda neta / EBITDA | 2.29x | 2.36x | 4.43x |
| Dividendo próximos 12 meses | 3.58% | 1.97% | 1.46% |
Cap rate implícito: EBITDA de los últimos 12 meses sobre el valor empresa sin terrenos ni obras en curso. Precios al cierre del 25-sep-2026.
- El orden no depende de un solo supuesto: se mantiene con cap rates 50 pb más bajos o más altos, contra el libro de cada empresa, en los cuatro escenarios macro y si el sector volviera a su relación histórica con la TPM.
- La única vara donde Mallplaza gana es la de "múltiplo constante": si la bolsa sigue pagando lo mismo por cada peso de EBITDA, su crecimiento de 12% al año le da ~17% de retorno, contra ~14% de Cenco Malls. Es una apuesta a que las tasas no suban.
La comparación completa, con la sensibilidad macro de los tres y la historia de sus múltiplos desde 2012, está en la nota comparativa. Las notas de cada papel: CENCOMALLS, MALLPLAZA y PARAUCO.
Lo que esta nota no dice
- Si Quilín ya cerró y a qué cap rate: no hay hecho esencial al 27-sep.
- El retorno de cada proyecto y la mantención: la empresa no los publica; se usaron los supuestos del marco.
- El resultado del refinanciamiento del crédito colombiano que vencía el 28-ago, ni la acción de Fitch en 2026.
- Cuánto suscribió el controlador del aumento de capital: no se publicó.
- El efecto de la baja del impuesto corporativo de 27% a 23% (aprobada, gradual, según la nota 42): no está en el objetivo; sumaría ~CLP 43 por acción.
- El resultado de la investigación de la FNE sobre la compra de Open Plaza Kennedy.
Fuentes
- Parque Arauco S.A., estados financieros al 30-jun-2026 (CMF): notas 6 (renta fija), 16 (deuda y vencimientos), 22 y 23 (patrimonio y minoritarios), 34 (monedas), 38 (tasas de valorización), 40 (covenants) y 42 (reforma tributaria).
- Parque Arauco, análisis razonados del 1T26 y el 2T26: NOI y propiedad por activo, ventas y arriendos comparables, pipeline.
- Hechos esenciales a la CMF del 29-ene, 31-ene, 10-feb, 24-feb, 26-mar, 15-abr, 30-abr y 20-may-2026.
- Transcripción de la conference call del 2T26 (investing.com, 31-jul-2026); Feller Rate (30-jul-2026); Moody's Local Chile (02-jun-2026).
- Prensa: chocale.cl (01-sep-2026, Parque Arauco Kennedy), peru-retail.com (22-sep-2026), valoraanalitik.com (04-ago-2026).
- Banco Central de Chile, tasa del bono en UF a 10 años (24-sep-2026); tipos de cambio del 25-sep-2026.
- Precios, montos transados y UF: datos de mercado de este sitio (ficha de PARAUCO), al 25-sep-2026.
- Macro: Banco Central de Chile (RPM del 8-sep-2026, BTU-10 y TPM), INE (IPC de agosto y desocupación mayo-julio de 2026), BCRP y DANE (tasas e inflación de Perú y Colombia), Banco de la República (tasa de política).
- Historia de múltiplos: estados financieros XBRL de la CMF (2012-2026) y tasas del Banco Central de Chile (BTU-10 y TPM), series trimestrales de este sitio.