Resumen ejecutivo
- La llamada: REDUCIR, con precio objetivo CLP 3,200 (desde 3,550) y convicción Media. Contra CLP 3,642, el potencial es de (12.1)%, y con el dividendo de los próximos 12 meses (1.97%) el retorno esperado es (10.2)%. Esta nota también corrige la ficha del análisis del 2T26, que quedó cargada como VENDER cuando el texto decía MANTENER.
- Es el mejor negocio de los tres malls y el más caro: cotiza a 17.1 veces el EBITDA de los últimos 12 meses, un cap rate implícito de 5.85%, y a 1.30 veces el valor que la propia Mallplaza le asigna a sus malls en sus estados financieros (sin impuesto diferido).
- El precio solo cierra con la tasa de la propia empresa: descontando con el WACC que Mallplaza usa para revaluar sus malls, el flujo de caja da CLP 3,550; con la tasa de este sitio da CLP 3,036. El precio exige un cap rate de 5.82% en Chile, justo cuando el bono del Tesoro en UF a 10 años subió de 2.52% a 2.73% en septiembre. Si Chile sube la TPM, su valor justo cae a CLP 2,971, (18.4)% bajo el precio.
- Gran Plaza es una buena compra, pero no cambia la llamada: 8 malls en Colombia, 179,667 m², por COP 1.18 billones (USD 376 MM) a un cap rate de 9.4%. Al múltiplo al que el mercado paga a Mallplaza vale CLP 95 por acción más de lo que cuesta; al cap rate de este sitio para Colombia (9.0%), solo CLP 7. Financiada en pesos colombianos, con la tasa de política en 12.0%, resta ~1.4% al FFO del primer año.
- El crecimiento por acción es real y sin aumento de capital: el EBITDA por acción pasa de CLP 262.5 (2026E) a 324.9 (2028E), 12.0% al año, con 4.8 puntos orgánicos y el resto del pipeline de 170,200 m² y de Gran Plaza. La deuda sube a ~2.6x el EBITDA en diciembre y vuelve a ~2.0x en 2028.
- La prima de Mallplaza es reciente y hoy está en máximos: desde 2018 cotizó más barata que Parque Arauco en 25 de 32 trimestres, y contra Cenco Malls la prima fue de ~1 vez el EBITDA hasta 2025. Hoy su EV/EBITDA (17.1x) está en el percentil 88 de su historia (mediana 13.2x). La acompaña el crecimiento por acción, no el dividendo.
- Qué vigilar: la entrega de Gran Plaza (esperada el 30-sep, sujeta a la autoridad de competencia de Colombia), los resultados del 3T26 el 3-nov y la revaluación de diciembre con la tasa larga más alta. Zona de compra: bajo CLP 2,950.
- Precio de referencia: CLP 3,642 al cierre del 25-sep-2026, con MM$ 1,600 transados (promedio de 20 ruedas: MM$ 4,515).
Qué es y qué no es
Es una nota de seguimiento entre trimestres. Rehace la valoración de Mallplaza con el mismo marco y los mismos supuestos con que este sitio revisó hoy CENCOMALLS y PARAUCO, para poder compararlos, e incorpora lo que el análisis del 2T26 no tenía: la compra de Gran Plaza (hecho esencial del 31-jul, cuatro días antes de ese análisis), el pipeline de expansiones que la empresa publicó en su presentación del 10-ago y el dividendo provisorio de septiembre. No reemplaza el análisis del 2T26, que sigue siendo el registro de lo que se dijo el 04-ago.
Supuestos comunes a los tres malls: cap rates de mercado de 6.75% en Chile, 7.75% en Perú y 9.00% en Colombia (el bono en UF a 10 años más ~400 pb, y la compra de Gran Plaza como evidencia para Colombia); WACC real de 6.0%, 7.0% y 8.0%; crecimiento real de largo plazo de 1.0%. El precio objetivo pondera 40% el valor de los activos (NAV), 40% el flujo de caja descontado y 20% el EV/EBITDA 2027E a un múltiplo derivado de esos mismos cap rates.
1. Qué cambió desde el 04-ago
| Fecha | Hecho | Qué dice |
|---|---|---|
| 31-jul-2026 | Hecho esencial | Acuerdo vinculante con Pactia por 8 malls Gran Plaza, COP 1,177,806 MM, cierre en el 2S26 sujeto a la SIC de Colombia |
| 10-ago-2026 | Presentación 2T26 | Pipeline de 170,200 m² por USD 613 MM; cap rate de Gran Plaza 9.4% |
| 12-ago-2026 | SIC Colombia | Publica la solicitud de pre-evaluación de la compra |
| 26-ago-2026 | Hecho esencial | Dividendo provisorio de CLP 30 por acción (el de 2025 fue CLP 28), pagado el 15-sep |
| 24-sep-2026 | Banco Central | Bono en UF a 10 años en 2.73%, desde 2.52% el 10-sep |
Cómo se movió el precio:
| Fecha | Cierre (CLP) | Contexto |
|---|---|---|
| 30-jul-2026 | 3,690 | Día antes del hecho esencial de Gran Plaza |
| 04-ago-2026 | 3,800 | Resultados del 2T26 y análisis publicado |
| 18-ago-2026 | 4,120 | Máximo del período |
| 09-sep-2026 | 3,990 | Registro del dividendo de CLP 30 |
| 25-sep-2026 | 3,642 | Precio de referencia |
En 12 meses la acción sube 40.9% y en el año 14.3%; en el último mes cae (10.3)%. Desde el 9-sep cayó 8.7%, de lo cual 0.8 puntos son el dividendo, en las mismas dos semanas en que subió la tasa larga. La coincidencia no prueba la causa, pero es el sentido esperado para un activo que se valoriza como un bono largo.
2. La operación: arriendos al alza, ventas de los locatarios más lentas
| Indicador 2T26 | Chile | Perú | Colombia |
|---|---|---|---|
| Ventas en tiendas comparables | 1.7% | 7.0% | 9.0% |
| Arriendo en contratos comparables | 5.4% | 4.7% | 7.5% |
| EBITDA a/a (moneda local) | +8.2% | +5.9% | +13.8% |
| Ocupación | 96.1% | 93.8% | 97.5% |
Fuente: release de resultados 2T26. Consolidado: EBITDA MM$ 140,312 (+9.6%), margen 80.6%, visitas 95.8 MM (+3.2%), ventas de locatarios +6.7%.
- Chile vende bajo la inflación y cobra sobre ella. Con 93% del ingreso en arriendo fijo indexado a UF, el EBITDA no lo nota; el riesgo aparece en las renegociaciones. El costo de ocupación de los locatarios subió a 10.3% de sus ventas.
- Perú crece en ventas (+7.7%) y en ingreso por m² (+10.0%), pero bajó su ocupación: Bellavista está en 84.1% y Comas en 90.3%.
- Colombia es el país que mejor anda: ventas +14.6%, EBITDA +13.8% y ocupación de 97.5%, antes de sumar Gran Plaza.
- El FFO por acción creció 16.7% al año entre 2022 y los 12 meses a junio de 2026 (de CLP 111.7 a 191.7), con la compra de Open Plaza en Perú (diciembre de 2024, USD 454 MM) como salto principal.
3. Crecimiento: pipeline en obra y Gran Plaza
Expansiones en curso (presentación 2T26):
| Proyecto | País | m² nuevos | USD MM | Apertura |
|---|---|---|---|---|
| Trébol | Chile | 26,000 | 114.0 | 2027-28 |
| Oeste | Chile | 18,800 | 45.7 | 2026-28 |
| Norte | Chile | 13,600 | 42.9 | 2026 y 2028 |
| La Serena | Chile | 9,500 | 70.8 | 2027-28 |
| Trujillo | Perú | 12,200 | 49.8 | 2027 |
| Piura | Perú | 7,900 | 31.9 | 2026-27 |
| La Marina | Perú | 18,700 | 55.9 | 2028 |
| Angamos | Perú | 17,000 | 68.2 | 2027 |
| Otros Chile | Chile | 46,500 | 134.0 | sin fecha |
Total: 170,200 m² y USD 613.2 MM, de los que quedan por invertir 561.7. Por año: 8,900 m² en 2026, 72,950 en 2027 y 41,850 en 2028. La empresa no publica el retorno esperado de cada proyecto; esta nota supone 8.5% en Chile y 9.5% en Perú, y con eso el pipeline suma ~MM$ 52,300 de EBITDA a régimen (9.6% del actual) y crea ~CLP 67 por acción sobre su costo. Quedan fuera del valor el banco de terrenos (618,200 m²), el potencial residencial (10,670 unidades) y dos proyectos en evaluación: Concón (USD 80 MM) y Piedra Roja.
Gran Plaza: qué vale para el accionista. El NOI de los 8 malls es ~COP 110,714 MM (precio × 9.4%), MM$ 32,111 al tipo de cambio de hoy.
| Lente | Valor del NOI (MM$) | Contra el precio de MM$ 341,611 | Por acción (CLP) |
|---|---|---|---|
| Al cap rate implícito de Mallplaza (5.85%) | 548,913 | +207,302 | +95 |
| Al cap rate de este sitio para Colombia (9.0%) | 356,794 | +15,183 | +7 |
La compra rinde 9.4% en un país donde el mercado le paga a Mallplaza 5.85% por lo que ya tiene: esa diferencia es la tesis de quienes compran la acción. Pero a precio de mercado colombiano la compra es justa, no una ganga.
El financiamiento no está publicado y decide si suma o resta en el corto plazo. La política de Mallplaza es endeudarse en la moneda de sus flujos, lo que apunta a pesos colombianos. Con la tasa de política del Banco de la República en 12.0%, el primer año resta ~1.4% al FFO (si la deuda cuesta 12%) o ~2.2% (a 13.5%); con deuda en UF sumaría ~1.5%. En términos reales la compra sí rinde, porque el NOI colombiano sube con una inflación de ~5%.
EBITDA proyectado (MM$):
| Componente | 2026E | 2027E | 2028E |
|---|---|---|---|
| Orgánico | 566,883 | 610,580 | 639,726 |
| Pipeline | incluido | 15,338 | 34,953 |
| Gran Plaza | 8,028 | 34,359 | 36,764 |
| Total | 574,911 | 660,278 | 711,444 |
| Por acción (CLP) | 262.5 | 301.5 | 324.9 |
2026E: primer semestre real más el segundo de 2025 × 1.08, y Gran Plaza desde el 1-oct. 2027E y 2028E al tipo de cambio del 25-sep: de los +7.7% orgánicos de 2027, ~2.8 puntos son solo el peso chileno más débil. FFO por acción aproximado: CLP 197.6, 228.0 y 248.7.
4. Balance
| Indicador (30-jun-2026) | Valor |
|---|---|
| Deuda financiera neta | MM$ 1,282,527 |
| Deuda neta / EBITDA | 2.36x |
| Deuda / valor de los activos | 16% |
| Costo promedio / duración | 3.0% / 6.6 años |
| Moneda de la deuda | 79% UF, 14% soles, 7% pesos colombianos |
| Clasificación | AA+ local; BBB (Fitch) y Baa2 (Moody's) internacional |
Con Gran Plaza pagada con deuda, la deuda neta llega a ~MM$ 1,559,662 en diciembre (2.6x) y baja a ~1,431,346 en 2028 (2.0x) sin emitir acciones. Toda la deuda es a tasa fija; cada punto adicional de inflación anual cuesta ~MM$ 12,900 de reajuste de la deuda en UF.
5. Valoración
| Múltiplo al precio de hoy | Valor |
|---|---|
| EV/EBITDA últimos 12 meses | 17.1x |
| EV/EBITDA 2027E (con Gran Plaza pagada) | 14.6x |
| Cap rate implícito (sobre el valor empresa / sin terrenos ni obras) | 5.85% / 5.95% |
| Precio / FFO ajustado (12 meses) | 19.0x |
| Precio / valor libro | 1.65x |
| Precio / valor libro sin impuesto diferido | 1.30x |
| Dividendo 12 meses / próximos 12 meses | 1.92% / 1.97% |
El dato que más pesa: el mercado paga más de lo que la propia empresa dice que valen sus malls. Dividiendo el EBITDA de cada país por el valor de sus propiedades en el balance, Mallplaza valoriza a un rendimiento de 7.17% en Chile, 8.11% en Perú y 9.83% en Colombia. El mercado paga 5.85%. El valor libro sin impuesto diferido es CLP 2,792 por acción: el precio está 30% sobre él.
Precio objetivo:
| Método | Peso | CLP por acción |
|---|---|---|
| NAV con cap rates de este sitio | 40% | 3,202 |
| Flujo de caja descontado (WACC 6.49%) | 40% | 3,036 |
| EV/EBITDA 2027E a 13.7x | 20% | 3,422 |
| Ponderado | 3,179 | |
| Precio objetivo | 3,200 |
NAV: el NOI 2026E de cada país dividido por su cap rate (Chile MM$ 406,727 al 6.75%, Perú 113,651 al 7.75%, Colombia 62,416 al 9.00%), más Gran Plaza neta, terrenos y obras en curso, menos deuda neta y minoritarios. Flujo de caja: en términos reales, con un impuesto de caja de 21% del EBITDA (el impuesto corriente del primer semestre más el escudo de intereses y reajuste) y la mantención que publica la empresa (USD 40 MM al año, 5.7% de los ingresos); el valor terminal pesa 67%. El múltiplo de 13.7x es el inverso del cap rate ponderado por país de 2027E.
Qué hay que creer para pagar CLP 3,642:
| Variable | Nivel que justifica el precio | Supuesto de esta nota |
|---|---|---|
| Cap rate en Chile | 5.82% | 6.75% |
| WACC del flujo de caja | 5.77% | 6.49% |
| EV/EBITDA 2027E | ~14.5x | 13.7x |
Con el WACC de la propia empresa (5.55% en Chile, 5.83% en Perú y 7.28% en Colombia, punto medio a junio) el flujo de caja da CLP 3,550: ahí sale el objetivo anterior, y aun así queda bajo el precio. Cada 25 pb de cap rate en Chile mueven el NAV ~CLP 100 por acción.
Escenarios:
| Escenario | Prob. | Supuesto | Precio (CLP) |
|---|---|---|---|
| Optimista | 25% | Tasas y cap rates 75 pb más bajos, proyectos rinden 20% más | 3,791 |
| Base | 50% | Supuestos de este sitio | 3,179 |
| Pesimista | 25% | Tasas y cap rates 50 pb más altos, proyectos rinden 20% menos, sin crecimiento real | 2,791 |
Precio esperado ponderado: CLP 3,235, (11.2)%. Ni el escenario optimista deja más de 5% de retorno con el dividendo.
6. Qué le hace la macro a Mallplaza
Chile tiene la TPM en 4.50% (se mantuvo el 8-sep), inflación de 4.1% a 12 meses y desempleo de 9.5%, contra 8.6% un año antes. El dilema del Banco Central es subir la tasa con el empleo débil o dejarla y arriesgar más inflación y un peso más débil. Así le pega cada canal a Mallplaza, con el mismo modelo de la sección 5:
| Qué pasa | Efecto en Mallplaza |
|---|---|
| Tasas 50 pb más altas | Valor justo (9.0)%, a CLP 2,892 |
| Sensibilidad del precio a tasas ("duración") | 20.0 años: +50 pb en el cap rate que paga el mercado bajan el precio ~10% |
| Crédito 100 pb más caro | FFO (0.5)% el primer año y (1.2)% cuando se reprecie lo que vence en tres años (22% de la deuda, más Gran Plaza) |
| UF un punto más alta | EBITDA +0.7% (MM$ 4,132), reajuste de la deuda MM$ (12,904), utilidad distribuible (1.5)% |
| Peso chileno 10% más débil | Valor justo +2.6% (Perú y Colombia son 34% del NOI con Gran Plaza) |
| Ventas comparables −5 puntos y ocupación −1 punto en Chile | EBITDA (1.1)% |
| Escenario a 12 meses | Valor justo (CLP) | Contra el precio | Dividendo |
|---|---|---|---|
| Chile sube la TPM, con más desempleo | 2,971 | (18.4)% | (2.8)% |
| No la sube: más inflación y peso débil | 3,161 | (13.2)% | +1.5% |
| Estanflación con crédito caro | 2,955 | (18.9)% | +0.6% |
| Alivio de tasas | 3,486 | (4.3)% | (0.7)% |
Los escenarios son pruebas de estrés con los mismos shocks que se aplicaron a Cenco Malls y Parque Arauco, no pronósticos. El detalle de cada uno está en la nota comparativa.
- Su punto débil es la tasa, no el crédito. Toda su deuda es a tasa fija y cubre 8.4 veces sus intereses, pero cotiza a un cap rate de 5.85%: si el mercado vuelve a exigir más, su precio es de los que más tiene para caer. Ni siquiera el alivio de tasas lleva el valor justo sobre el precio de hoy.
- Su defensa es la diversificación: es la mejor parada de los tres ante más inflación con peso débil. Perú y Colombia suben en pesos chilenos y su reajuste pesa poco contra su utilidad.
- La historia dice que la TPM manda: en 2022, con la TPM subiendo hasta 11.25%, Mallplaza llegó a cotizar a 9.0 veces el EBITDA (hoy 17.1x). Sus cap rates siguieron más a la TPM que a la tasa larga.
7. Qué hacer
- Con la acción: reducir la posición. El negocio es el mejor de los tres y crece por acción sin diluir, pero el precio ya paga un cap rate de 5.8% en Chile con la tasa larga subiendo.
- Sin la acción: esperar. Bajo CLP 2,950 el retorno total esperado supera 10%.
- Tomar el resto de la utilidad sobre CLP 3,800, el escenario optimista.
- Volver a MANTENER si el precio baja de CLP 3,300 sin cambio de supuestos, o si el 3T26 trae un EBITDA sobre +10% con Gran Plaza cerrada y el bono en UF a 10 años de vuelta bajo 2.5%.
Qué puede salir mal con esta llamada: que el mercado siga pagando la prima, como en los últimos 12 meses (+40.9%), porque cada peso invertido a 9% se valoriza en bolsa a 5.85%. Es la razón para REDUCIR y no VENDER.
8. Correcciones al análisis del 2T26 (04-ago-2026)
- La ficha técnica dice VENDER; el texto decía MANTENER ("se retira el sesgo VENDER"). El sitio midió VENDER desde el 04-ago. Esta nota fija la recomendación en REDUCIR con objetivo CLP 3,200.
- El análisis decía "sin M&A". El hecho esencial de Gran Plaza es del 31-jul, cuatro días antes.
- El objetivo de 3,550 ponderaba 40% un EV/EBITDA de 16.5x elegido por comparación con otros malls de la región. Esta nota lo reemplaza por un múltiplo derivado de los cap rates por país (13.7x) y agrega el NAV explícito, igual que en CENCOMALLS y PARAUCO.
Cómo se compara con los otros dos malls
Este sitio revisó el mismo día CENCOMALLS, MALLPLAZA y PARAUCO con los mismos supuestos de mercado, las mismas definiciones y la misma forma de armar el precio objetivo. El orden, de más a menos atractivo:
| Métrica | CENCOMALLS | MALLPLAZA | PARAUCO |
|---|---|---|---|
| Llamada | COMPRAR, CLP 2,850 | REDUCIR, CLP 3,200 | REDUCIR, CLP 3,140 |
| Retorno total esperado | +28.3% | (10.2)% | (15.0)% |
| Cap rate implícito | 7.92% | 5.95% | 6.27% |
| Precio / libro sin impuesto diferido | 1.04x | 1.30x | 1.59x |
| EV/EBITDA: percentil de hoy en su historia | 75 | 88 | 86 |
| EBITDA por acción 2026E-2028E | +6.6% al año | +12.0% al año | +10.6% al año |
| Deuda neta / EBITDA | 2.29x | 2.36x | 4.43x |
| Dividendo próximos 12 meses | 3.58% | 1.97% | 1.46% |
Cap rate implícito: EBITDA de los últimos 12 meses sobre el valor empresa sin terrenos ni obras en curso. Precios al cierre del 25-sep-2026.
- El orden no depende de un solo supuesto: se mantiene con cap rates 50 pb más bajos o más altos, contra el libro de cada empresa, en los cuatro escenarios macro y si el sector volviera a su relación histórica con la TPM.
- La única vara donde Mallplaza gana es la de "múltiplo constante": si la bolsa sigue pagando lo mismo por cada peso de EBITDA, su crecimiento de 12% al año le da ~17% de retorno, contra ~14% de Cenco Malls. Es una apuesta a que las tasas no suban.
La comparación completa, con la sensibilidad macro de los tres y la historia de sus múltiplos desde 2012, está en la nota comparativa. Las notas de cada papel: CENCOMALLS, MALLPLAZA y PARAUCO.
Lo que esta nota no dice
- Cuánto rinde cada proyecto: Mallplaza no lo publica; el 8.5% y 9.5% son supuestos de este sitio.
- Cómo se financia Gran Plaza y si ya se cerró: al 27-sep no hay hecho esencial de cierre.
- El valor del suelo y del potencial residencial no está en el precio objetivo: es una opción a favor.
- El flujo de caja castiga a Mallplaza frente a supuestos genéricos: usa la mantención que la empresa publica (5.7% de los ingresos). Con 1.5% de los ingresos daría CLP 3,329 en vez de 3,036.
Fuentes
- Plaza S.A., estados financieros consolidados al 30-jun-2026 (CMF): balance; nota 10 (propiedades de inversión, WACC, terrenos sin uso); nota 12 (impuestos diferidos); nota 20 (dividendos y política); nota 24 (segmentos por país).
- Plaza S.A., release de resultados 2T26 (04-ago-2026) y presentación institucional 2T26 (10-ago-2026), en corporativo.mallplaza.com: indicadores por país y por activo, FFO, deuda, pipeline, terrenos y Gran Plaza.
- Hechos esenciales a la CMF del 24-feb, 17-mar, 25-mar, 26-may, 31-jul y 26-ago-2026.
- Diario Financiero, 31-jul-2026: Gran Plaza, NOI de USD 35.4 MM y plan de inversión de USD 600 MM a 2028.
- Superintendencia de Industria y Comercio de Colombia, inicio de autorización de integración (12-ago-2026).
- peru-retail.com, 06-dic-2024: compra de Open Plaza en Perú.
- Banco Central de Chile, tasa del bono en UF a 10 años (24-sep-2026); Banco de la República, tasa de política (julio de 2026); BCRP y Superintendencia Financiera de Colombia, tipos de cambio del 25-sep-2026.
- Precios, montos transados y UF: datos de mercado de este sitio (ficha de MALLPLAZA), al 25-sep-2026.
- Macro: Banco Central de Chile (RPM del 8-sep-2026, BTU-10 y TPM), INE (IPC de agosto y desocupación mayo-julio de 2026), BCRP y DANE (tasas e inflación de Perú y Colombia), Banco de la República (tasa de política).
- Historia de múltiplos: estados financieros XBRL de la CMF (2012-2026) y tasas del Banco Central de Chile (BTU-10 y TPM), series trimestrales de este sitio.