PARAUCO — Resumen Q2-2026

Fecha análisis: 2026-07-30 (ventana post-cierre) | Precio actual: CLP 3,997.90 | Acciones: 981,571,589 (post aumento de capital)
Market cap: MM$ 3,924,225 | EV: MM$ 5,240,567
Fuentes: 2026/PARAUCO_AR_2026_Q2.pdf (Reporte de Resultados 2T26), 2026/PARAUCO_EEFF_2026_Q2.pdf, 2026/PARAUCO_HR_2026_Q2.pdf, precio mercadosenconsorcio.cl (notation 4031).

1. Recomendación

Cambio vs recomendación previa (2026-05-02, MANTENER, TP CLP 3,400 @ CLP 4,020):
Se sube el TP de 3,400 a 3,950 (+16%). La recomendación sigue en MANTENER. El Q2 validó tres cosas que el TP anterior no incorporaba: (i) el aumento de capital se colocó al 100% y desapalancó a DFN/EBITDA 4.5x (desde 5.3x hace un año, −0.5x en el trimestre); (ii) el crecimiento orgánico sigue en doble dígito (+13.5% consolidado ex-M&A); (iii) el margen EBITDA ajustado llegó a 77.6%, el máximo trimestral desde 2022. Lo que impide subir a COMPRAR es que el precio ya recogió todo eso: la acción sube +96.7% en 12 meses y el cap rate implícito comprimió de 8.2% a 6.6%.

2. Tesis en una línea

Operación excelente y balance ya reparado por el aumento de capital, pero la acción se duplicó en un año y cotiza a 16.3x EV/EBITDA 2026E con cap rate implícito 6.6%: el re-rating ya ocurrió y el retorno esperado a 12 meses es esencialmente cero.

3. Cifras clave Q2-2026

3.1 P&L Q2 standalone (MM$)

3.2 P&L acumulado H1 (MM$)

3.3 FFO — la métrica que manda en un REIT-like (MM$)

El quiebre entre FFO (+10.5%) y FFO Ajustado (−22.5%) es 100% inflación: la UF subió Ch$ 979 en 2T26 vs Ch$ 373 en 2T25 (+162.5%), y la deuda en UF se reajusta contra resultado. Los arriendos en Chile también están indexados a UF, pero con rezago de 1–2 trimestres: el ingreso recupera después, el gasto pega ahora. Es un desfase, no un deterioro estructural.

3.4 Operación por país — 2T26

• Crecimiento orgánico consolidado (ex Kennedy Oriente y Minka): +13.5%. Chile orgánico +13.8%; Perú ex-Minka solo +2.0% en moneda local; Colombia +11.3% en moneda local.
• Ocupación consolidada 94.2% (−191 pb YoY, arrastrada por Multifamily en 51.7%). Ocupación retail 96.1% (−31 pb) — sana.
• Same area sales: Chile (2.2)%, Perú +8.9%, Colombia +8.2%. Ojo Chile: la caída se explica por menor compra de extranjeros (argentinos) en Kennedy Poniente.
• Costo locatario consolidado 10.6% (+20 pb) — todavía holgado.
• ABL propio 1,242,737 m² (+8.9%); ABL consolidado 1,340,500 m² (+5.6%).

3.5 Balance jun-26 vs dic-25 (MM$)

Alerta menor: los pasivos financieros corrientes se duplicaron (153,323 → 305,565). Con caja 298,272 + renta fija 185,742 la cobertura es holgada, pero es refinanciamiento a gestionar en 2S26.

3.6 Flujo de caja H1-2026 (MM$)

Conversión de caja sana. La caída de CFO/EBITDA se explica por el desembolso del nuevo Impuesto al Patrimonio en Colombia (~MM$ 1,326 en 2T26) y una base 2T25 con un ingreso no recurrente en Perú.

4. Eventos materiales del trimestre

1. Aumento de capital cerrado al 100% (junio-2026). Se colocaron 75,855,707 acciones: 66,992,398 en período preferente a Ch$ 3,600 y 8,863,309 por remate a Ch$ 3,690.1 promedio. Recaudación MM$ 273,879 (~USD 300 MM). Acciones en circulación pasan de 905,715,882 a 981,571,589 (dilución efectiva 8.4%, menor al 9.3% que se temía en mayo). El precio de colocación (3,600) quedó 10% bajo el precio actual — el mercado absorbió el papel sin quiebre.
2. MOU para adquirir Mall Paseo Quilén (Peñalolén): EV UF 2,650,000 (~USD 119 MM), incluye ~UF 736,000 de deuda financiera. 47,000 m² de ABL + 100,000 m² de terreno con potencial de expansión. Cierre estimado 2S26.
3. Dividendo definitivo Ch$ 45/acción pagado en abril-2026 (vs Ch$ 40 el año anterior, +12.5%). Payout sobre UPA UDM ≈ 27%.
4. Impuesto al Patrimonio en Colombia (nuevo, desde 1T26): gravó a sociedades del grupo en ~MM$ 1,326 en el trimestre. No deducible → sube la tasa efectiva.
5. Arauco Chicureo (adquirido en 1T26 por UF 2.3 MM): pago diferido contra hitos de construcción, no desembolso único.
6. Ingreso a los índices Dow Jones Best-in-Class Chile y MILA 2026 (CSA S&P Global 77/100).

5. Drivers

Positivos

• Crecimiento orgánico de doble dígito sostenido (+13.5% consolidado ex-M&A) por cuarto trimestre consecutivo. El bear case de "same-mall NOI <5%" está definitivamente muerto.
• Margen EBITDA ajustado 77.6%, máximo desde 2022 (+70 pb). Las eficiencias de trimestres previos se están materializando.
• Desapalancamiento real: DFN/EBITDA 4.5x vs 5.3x hace un año y 5.0x el trimestre anterior. Holgura amplia sobre el covenant DFN/Patrimonio (0.6x vs límite 1.5x).
• Aumento de capital totalmente colocado — riesgo de ejecución eliminado y presión vendedora ya digerida.
• Perú y Colombia acelerando (+21.9% y +28.1% EBITDA en Ch$). Minka ya es el segundo motor de ventas en Perú.
• Caja de MM$ 298,272 + renta fija MM$ 185,742 = capacidad de compra sin apalancar (Paseo Quilén cabe holgado).

Negativos

• Chile se está enfriando: ventas de locatarios +2.6% nominal y same area sales (2.2)%. Ex-Kennedy Oriente las ventas están planas. El motor del ingreso en Chile hoy es la indexación y los negocios no-renta (estacionamientos), no el consumo.
• Costos financieros +28.5% por dos créditos bancarios nuevos, refinanciamientos en los tres países y alza de tasas flotantes en COP.
• Gastos de administración +26.0%, muy por sobre ingresos (+17.9%).
• Inflación castiga el resultado: UF +162.5% de variación YoY en el trimestre → reajuste de MM$ (22,690). Mientras la inflación siga alta, la utilidad reportada y el FFO ajustado seguirán presionados.
• Utilidad controladora (30.8%) y ROE trimestral 3.7% vs 7.1% — la métrica que ve el retail está en rojo.
• Contribución de relacionadas (43.6%) (Grupo Marina, también golpeado por UF).
• Ocupación Multifamily 51.7% (vs 78.3%) — el vertical residencial no está estabilizando.
• Pasivos financieros corrientes se duplican a MM$ 305,565: refinanciamiento a gestionar en 2S26.
• Yield de 1.4% — no hay soporte de dividendo para el precio.

6. Valoración al precio de hoy (CLP 3,997.90)

Nota P/TBV: goodwill (MM$ 4,472) + intangibles (MM$ 20,946) = MM$ 25,418 = 1.3% del patrimonio controladora. Muy bajo el umbral de 15% → no se requiere ajuste tangible; P/BV = P/TBV ≈ 2.00x.

FY26E: EBITDA H1-26 MM$ 145,341 × ratio de estacionalidad FY25/H1-25 (2.21x) = MM$ 321,251. Ingresos FY26E ≈ MM$ 457,000.
Advertencia sobre el P/E: la utilidad de PARAUCO está muy sesgada al 4T por la revaluación de propiedades de inversión (en UDM "Otros ingresos por función" suma MM$ 77,723 vs solo MM$ 480 en H1-26). El P/E de 25.4x descansa en una partida no-caja. Para esta compañía el múltiplo que manda es EV/EBITDA y P/FFO, no el P/E.

Construcción del TP

¹ Equity = múltiplo × EBITDA − DFN (1,316,342) + inversiones en asociadas a libro (210,559).

Ponderado 50/25/25 → retorno esperado −1.8% + yield 1.4% ≈ −0.4%. Asimetría neutra-negativa.

Sanity check por cap rate: al precio actual el cap rate implícito es ~6.5%. Con tasas reales largas en Chile en torno a 3% en UF, el spread es ~350 pb — razonable pero no barato. PARAUCO transó históricamente en 7–8% de cap rate; para volver a 7.5% el precio tendría que caer a ~CLP 3,100. Para justificar 6.0% habría que pagar ~CLP 4,700. La banda 3,200–4,600 del bull/bear es consistente.

7. ¿Conviene invertir / aumentar a este precio?

No a CLP 3,998. Sí bajo CLP 3,600.

El razonamiento directo:

1. El trabajo pesado ya se hizo y el mercado lo pagó. La acción subió +96.7% en 12 meses y el cap rate implícito comprimió 162 pb (8.2% → 6.6%). Comprar ahora es apostar a que el cap rate siga comprimiendo bajo 6%, no a que la operación mejore — y la operación ya está corriendo excelente.

2. La calidad del Q2 es real, pero incremental. EBITDA +15.8% es sólido, aunque desacelera desde +20.5% en Q1. El comparable de 2S26 es más duro (Kennedy Oriente y Minka ya están en base desde 3T25/1T26), así que el crecimiento reportado va a converger al orgánico (~13%).

3. Chile, el 50% del EBITDA, está plano en consumo. Same area sales (2.2)% es la primera cifra negativa en varios trimestres. Si el arrendatario no vende, la próxima renegociación de contratos es peor. Vale la pena esperar el 3T para ver si es puntual (efecto argentinos) o tendencia.

4. Lo que sí mejoró de forma estructural es el balance. DFN/EBITDA 4.5x con MM$ 484,000 entre caja y renta fija le da a PARAUCO capacidad de M&A sin volver al mercado por equity. Paseo Quilén (USD 119 MM) es totalmente financiable. Esto pone un piso a la acción, y es la razón por la que se sube el TP de 3,400 a 3,950 en lugar de mantener el sesgo bajista.

5. No hay compensación por esperar: el yield es 1.4%. En una acción sin dividendo relevante y con retorno esperado cero, el costo de oportunidad de mantener posición existente es bajo, pero el de abrir posición nueva es alto.

Acción concreta:
- Posición existente: mantener. No vender por debajo de 4,500.
- Sin posición: esperar. Objetivo de entrada CLP 3,500–3,600 (el nivel donde el mercado institucional suscribió hace 6 semanas). A ese precio el EV/EBITDA FY26E baja a ~15.2x y el cap rate sube a ~7.0%.
- Comparar antes de comprometer capital: MALLPLAZA reporta el 2026-08-04 y CENCOMALLS el 2026-08-05. Si alguno muestra crecimiento orgánico comparable a 12–14x EV/EBITDA, la rotación sectorial es mejor idea que agregar PARAUCO a 16.3x.

8. Catalizadores y riesgos

Catalizadores alcistas

• Cierre de Mall Paseo Quilén en 2S26 (USD 119 MM, 47,000 m² ABL): acrecitivo y financiable con caja.
• Desaceleración de la inflación chilena: revierte de inmediato el gasto por unidades de reajuste y libera el FFO Ajustado (que cayó 22.5% solo por eso).
• Revaluación de propiedades de inversión en 4T26: con cap rates de mercado comprimiendo, la revaluación puede ser fuerte y subir el patrimonio contable (baja el P/BV).
• Nuevos M&A o JV regional con la caja del aumento.
• Inclusión en índices DJBiC → flujo pasivo ESG.

Riesgos bajistas

• Consumo chileno: si same area sales sigue negativo dos trimestres más, el crecimiento orgánico de Chile (+13.8%) se cae, porque hoy vive de indexación y no-renta.
• Inflación persistente: cada punto de UF adicional pega directo en resultado vía deuda UF.
• Alza de tasas largas en UF: el cap rate de 6.6% no aguanta un alza de 100 pb en la tasa real sin corrección de precio.
• Refinanciamiento de MM$ 305,565 de pasivos financieros corrientes en un entorno de tasas altas en Colombia.
• Multifamily en 51.7% de ocupación — si no estabiliza, es un deterioro contable a la vista.
• Colombia regulatorio: el Impuesto al Patrimonio es nuevo y no deducible; puede escalar.

9. Triggers de re-rating