CFINRENTAS · Q2 2026

Primer análisis de este fondo en el sitio. Estados financieros intermedios al 30-jun-2026, autorizados por el directorio de la administradora el 25-ago-2026 y depositados en la CMF el 26-ago-2026.

Precio de referencia: $2,160.07 por cuota (cierre del 2-oct-2026). Monto transado del día MM$ 104.3; en 2026, hasta el 29-sep, la cuota transó MM$ 35,614 en 11,664 negocios, unos MM$ 190 por rueda. Presencia bursátil 75% y market maker (BICE Inversiones Corredores de Bolsa, contrato hasta feb-2027). El precio está formado.

Cuotas: 290,545,000, serie única. Patrimonio: MM$ 637,968 (UF 15.63 MM). Valor libro: $2,195.76 al 30-jun-2026. Capitalización: MM$ 627,600.

Fuentes: EEFF, análisis razonados y hechos relevantes de la CMF de dic-2021 a jun-2026 · memorias 2024 y 2025 · reglamento interno vigente · hechos esenciales de 2024 a 2026 (casi todos escaneados, leídos como imagen) · presentación de resultados 2T-2026 (sep-2026), presentación institucional dic-2025, ficha de mercado al 29-sep-2026 y planilla de filiales trimestral de Independencia (jun-2026) · actas de las asambleas de 2025 y 2026 · informes de Feller Rate (cuotas, may-2026; solvencia, jul-2026) y Humphreys (feb-2026) · valorizaciones de Mario Corbo y Sitka al 31-dic-2025 · precios y dividendos de la Bolsa de Santiago vía BTG Mercados en Línea · UF de bolsachile.com (/api/indicadores).

En corto

• La llamada: MANTENER con sesgo positivo y convicción Media; objetivo $2,230 a 12 meses (rango $2,100 a $2,350). Con el dividendo de $136 al año, el retorno total esperado es 9.5%. Quien tiene la cuota la mantiene; para comprar, mejor bajo $2,000.
• El descuento se cerró: la cuota pasó de 0.69 veces el libro a fines de 2024 a 0.98 hoy (subió 62.95% en 2025). El valor económico de los peritos a dic-2025 es casi igual al libro: $2,234 (Mario Corbo) y $2,199 (Sitka).
• El negocio está bien: NOI ponderado de UF 1.85 MM en 12 meses (+24% desde 2022), 60% de centros de distribución con vacancia cercana a cero; vacancia financiera de la cartera en Chile 2.0% y de oficinas 7.9%.
• Lo que paga: $136 por cuota en 12 meses (6.3% sobre el precio), reajustable de hecho porque todos los arriendos están en UF. El fondo reparte lo que genera: UF 987,153 en dividendos contra MM$ 39,116 de generación de caja en 12 meses.
• La deuda pesa más que antes: LTV 42%, pero la tasa promedio subió de 1.99% en 2023 a 3.50% y la cobertura de gastos financieros bajó de 6.1 a 4.5 veces en un año. Humphreys proyecta que el flujo no alcanza a pagar los vencimientos bullet de 2027 a 2030 sin refinanciar o vender.
• Un empujón contable por venir: la rebaja del impuesto de primera categoría (27% a 23% entre 2027 y 2029) achica el pasivo por impuestos diferidos de las filiales; estimamos +$73 por cuota de valor libro (+3.3%) cuando se contabilice.
• Qué vigilar: la ley y su efecto en el EEFF anual 2026; la renta de la Nave 2 de Centro Norte desde nov-2026; el refinanciamiento de UF 2.9 MM que vencen en 2027; y la decisión de prórroga del plazo, que vence el 20-abr-2030 y debe tomarse a más tardar en abril de 2028.
• Precio de referencia: $2,160.07 al 2-oct-2026.

El fondo en breve: qué tiene, de dónde viene y dónde está

Historia. Es uno de los primeros fondos inmobiliarios del país. Nació el 20-abr-1995, cuando las AFP que eran accionistas de Rentas Inmobiliarias S.A., sociedad de comienzos de los años noventa, decidieron seguir a través de un fondo de inversión, que absorbió la sociedad el 30-jun-1995. Lo administra desde entonces Independencia AGF, controlada indirectamente por Fernando Sánchez Chaigneau (67%) y Felipe Larraín Bascuñán (33%). Sus cuotas transan en bolsa desde abril de 2011. Construyó el edificio Plaza Constitución (2004) y Cerro El Plomo 6000 (2014), compró 32 sucursales bancarias en 2013, en 2016 colocó el primer bono corporativo de un fondo de inversión en Chile (US$ 85 MM), en 2019 los aportantes prorrogaron el plazo hasta el 20-abr-2030 y en 2021 subió de 40% a 70% en Bodenor Flexcenter, la operadora de centros de distribución que hoy es el corazón del fondo. En 2024 colocó 37,897,150 cuotas nuevas por UF 1,522,613 para invertir en parques logísticos.

Cómo está armado. Como todo fondo inmobiliario chileno, no tiene los inmuebles directamente: los tienen seis filiales chilenas al 100% (Inmobiliaria Descubrimiento, Rentas Inmobiliarias, Plaza Constitución, Plaza Araucano, Rentas Bucarest y Rentas Magdalena), Bodenor Flexcenter al 70% y dos vehículos para una inversión menor en Estados Unidos. El fondo les presta con pagarés y además tiene deuda propia: bonos y un crédito con el Banco de Chile.

Qué tiene (jun-2026, ponderado por la participación del fondo). 80 propiedades y 342 contratos (dic-2025), con UF 31.4 MM de tasación proporcional en Chile: centros de distribución 50.2%, oficinas 30.6%, locales y sucursales 12.1%, estacionamientos y bodegas 5.4% y terrenos 1.7%. Son 857,000 m² arrendables, más unos 490,000 m² de terrenos en reserva y desarrollo. Más de 200 arrendatarios, ninguno sobre 5.5% de las rentas y más de 40% con clasificación A- o mejor: entre ellos el Banco Central, el Estado de Chile, IBM, Nestlé, Unilever, DHL, Kuehne+Nagel, Samsung, Adidas, Banco Santander y BHP.

Fuente: planilla de filiales de Independencia, hoja de superficies, al 30-jun-2026; los parques de Bodenor al 70%. Además: Espacio M, Puente Suecia, dos edificios en Av. del Cóndor (Huechuraba), Huérfanos 770, Coyancura, Nueva de Lyon y dos pisos en Las Condes; más de 20 sucursales bancarias en Santiago y regiones; un strip center en Concepción y locales en Las Condes, Providencia y Puerto Varas; parques de Bodenor en Colina, Hualpén y Puerto Montt; y terrenos en Cerrillos, Quilicura y Las Condes.

Dónde está (por tasación). Pudahuel 43% (ENEA 26% y Lo Boza 17%), Nueva Las Condes y El Golf 15.7%, San Damián y Apoquindo 12.9%, Santiago Centro 8.3%, Providencia 6.4%, Lampa 5.0% y regiones 3.9%.

Quién lo tiene. A dic-2025, AFP Capital 21.17%, AFP Habitat 11.30%, LarrainVial Corredora 7.86%, AFP Provida 6.72%, MetLife 6.63% y AFP Cuprum 5.93%; las AFP suman 47%.

1. Recomendación

Tesis en una línea: el descuento ya se cerró; lo que queda es un dividendo de 6.3% indexado a la UF sobre una cartera 60% logística, más un empujón contable de la rebaja tributaria: cerca de 10% al año.

Primera recomendación del sitio para este fondo: no hay precio objetivo anterior.

2. Cifras clave

2.1 Resultado del fondo (MM$)

Fuente: EEFF y XML de la CMF al 30-jun-2026, que traen la columna del trimestre. El trimestre sube 33.7% por el resultado de las filiales, que incluye el reajuste de la UF (+2.46% en el 2T26) y la primera etapa de tasaciones (UF (35,287), (0.74)%); el semestre cae 1.6% porque el 1T26 fue débil (MM$ 10,542 contra MM$ 16,651). Los gastos financieros del fondo suben 71.5% en el trimestre por la renovación de la deuda a tasas de mercado.

Lo que el fondo reparte no es el resultado sino el beneficio neto percibido (intereses y dividendos cobrados a las filiales menos gastos): MM$ 33,730 en 12 meses, y la generación de caja que la administradora calcula fue MM$ 39,116.

2.2 Valor cuota, dividendos y precio

Fuente: análisis razonado jun-2026 (p.14) y EEFF; dividendos por año de pago de la ficha de mercado al 29-sep-2026. El valor libro en UF subió 2.0% entre jun-2025 y jun-2026 después de pagar dividendos.

Dividendos de los últimos 12 meses: $17 (dic-2025), $14 (mar-2026), $74 definitivo (abr-2026), $14 (jun-2026) y $17 (sep-2026), $136 en total: 6.3% sobre el precio y 6.2% sobre el valor libro.

2.3 La cartera

Fuente: análisis razonado jun-2026, p.28 y p.29 (vacancia y renta por clase; definición ACAFI). El NOI ponderado creció de UF 1.49 MM en 2022 a UF 1.85 MM en los 12 meses a jun-2026 (+24%). Duración promedio de los contratos: 3.3 años en la cartera directa y 2.6 años en Bodenor.

La ocupación de oficinas subió de 88% a 92% en el semestre; la zona más débil es Estoril/Las Condes, con 82%. En 2026 se renovó el 90% de los m² que vencían en el año. La morosidad de 12 meses es 0.1% de las rentas.

2.4 Deuda y covenants

Fuente: EEFF jun-2026 nota 12 y planilla de deudas de Independencia; vencimientos totales de filiales del informe de Humphreys (feb-2026, p.9), que para 2027 calcula UF 2.75 MM. En 2027 vencen el crédito de Inmobiliaria Descubrimiento con BancoEstado (UF 1.8 MM, 8-feb) y uno de Bodenor con Banco de Chile (UF 1.1 MM, 20-may). Bodenor colocó en jul-2026 su segundo bono, UF 1.5 MM a 12 años.

Deuda financiera consolidada MM$ 661,828 a mar-2026; deuda neta sobre EBITDA 7.9 veces (promedio 2014-2019: 6.6) y EBITDA sobre gastos financieros 3.7 veces (Feller Rate, jul-2026). LTV 42% y deuda neta agregada proporcional de 89% del patrimonio (análisis razonado).

Fuente: EEFF jun-2026, nota 28. El más ajustado es la garantía del crédito del Banco de Chile.

2.5 La cuota en bolsa

Fuente: cierres diarios de la Bolsa de Santiago vía BTG Mercados en Línea al 2-oct-2026; dividendos reinvertidos en la fecha límite. Volatilidad anual de tres años 15.8%, beta contra el IPSA 0.15 (retornos semanales). Peor caída de los últimos cinco años: (32.8)% con dividendos, entre oct-2021 y oct-2022.

3. Hallazgos del trimestre

Hallazgo 1 — A 0.98 veces el libro, el precio ya no paga por el descuento: el mercado valora los inmuebles 1.1% bajo la tasación

La cuota transó a 0.69-0.72 veces el libro entre 2022 y 2024 y desde fines de 2025 transa a 0.98. Leído sobre los activos, el precio de hoy equivale a valorar las propiedades proporcionales en MM$ 1,301,600 contra MM$ 1,315,949 de tasación: un castigo de 1.1% y un cap rate implícito de 5.8% sobre el NOI de 12 meses, casi igual al 5.7% de la tasación. Los dos peritos llegan a lo mismo por flujos descontados: $2,234 y $2,199 por cuota a dic-2025, 1.01 a 1.02 veces el libro de esa fecha.

Lo que cambió no fue el fondo sino el precio que el mercado le exige a la renta inmobiliaria: en el mismo período el valor libro subió 7% ($2,048 a $2,196) y el precio 52% ($1,423 a $2,160).

Regla: cuando un fondo de renta transa al libro, el retorno esperado es el dividendo más el crecimiento del libro; el cierre del descuento ya no está disponible y no se debe contar dos veces.

Hallazgo 2 — La logística hace el 60% del NOI con vacancia cercana a cero y es la que crece

Bodenor Flexcenter, al 70%, aporta UF 1.31 MM de rentas proporcionales en 12 meses, el 58% del total, y su vacancia financiera cerró 2025 en 0.3%. El mercado acompaña: la vacancia de bodegas clase A en Santiago bajó a 0.3% en el 2T26 (Cushman & Wakefield, citado en el análisis razonado de BTG Renta Comercial). Lo que viene: la Nave 2 del Parque Logístico Centro Norte (Quilicura, 38,888 m²) está al 90% de construcción, con unos 7,500 m² todavía en negociación, y empieza a generar renta en noviembre de 2026; la Nave 1 (unos 33,100 m²) se empieza a construir en octubre de 2026 con un plazo de 14 a 15 meses.

El riesgo de esta parte es el plazo: los contratos de Bodenor duran 2.6 años en promedio, así que el ingreso se reprecia rápido en las dos direcciones, y hay unos 680,000 m² en construcción en el mercado de Santiago.

Regla: en un fondo mixto, mirar qué clase de activo explica el NOI y no cuántos edificios tiene; aquí 80 propiedades se reducen a una apuesta por la logística de Pudahuel.

Hallazgo 3 — La comisión total es más del doble de la que muestra el estado de resultados del fondo

El EEFF del fondo informa una comisión de administración de MM$ 4,417 en 2025. Pero la nota 18 dice que desde 2016 las filiales pagan la remuneración fija directamente a la administradora y que eso se descuenta de lo que cobra el fondo: en 2025 fueron MM$ 5,570 más. El total del año fue cercano a MM$ 9,987, 1.6% del patrimonio promedio. La estructura: 1.3% (IVA incluido) sobre el patrimonio de 2014 en UF ajustado por disminuciones de capital, 0.595% sobre los aportes de 2023, y una variable de 26.18% (mínimo 21.42%) sobre los dividendos que excedan 5% real.

Dos matices: la parte que pagan las filiales es gasto tributario de sociedades que pagan impuesto de primera categoría, y la comisión variable solo se cobra cuando el dividendo supera el 5% real, lo que alinea a la administradora con el reparto.

Regla: en un fondo que invierte a través de filiales, sumar las remuneraciones que pagan las filiales; la línea del EEFF del fondo puede ser menos de la mitad del costo.

Hallazgo 4 — La rebaja del impuesto de primera categoría vale unos $73 por cuota y todavía no está en el libro

Las filiales registran el impuesto que pagarían si vendieran sus propiedades a valor de tasación. En la suma proporcional de las filiales chilenas (Bodenor al 70%), el pasivo por impuestos diferidos es MM$ 205,336 y el activo MM$ 25,612: neto MM$ 179,724, casi todo por revalorización de propiedades. La Ley de Reconstrucción baja la tasa de 27% a 25.5% en 2027, 24% en 2028 y 23% desde 2029; el Diario Financiero informó a fines de septiembre que se promulga en octubre de 2026. La cota superior del efecto es MM$ 26,626 (4/27 del neto), $92 por cuota y 4.2% del patrimonio; como la rebaja es escalonada y la NIC 12 remide a la tasa del año en que se revierte cada partida, aplicamos un factor de 0.80 calibrado con emisores que publicaron su propio cálculo: unos $73 por cuota, +3.3% de valor libro.

Regla: en un fondo con filiales que revalorizan propiedades, la rebaja de impuestos aumenta el valor libro casi uno a uno con el pasivo diferido; en uno cuyas filiales no tienen diferido (BTG Renta Comercial), no mueve el libro.

Hallazgo 5 — El plazo vence en 2030, la deuda del fondo vence antes y la salida de los disidentes ya no es al valor libro

El fondo vence el 20-abr-2030 y la decisión de prórroga debe tomarse a más tardar en abril de 2028. Toda la deuda propia del fondo (UF 6.25 MM) vence entre 2027 y 2030, y Humphreys proyecta que el EBITDA consolidado no cubre el servicio de la deuda de 2027 a 2030 por los vencimientos bullet: el fondo depende de refinanciar, de prorrogar o de vender. Humphreys lo considera manejable por el valor de los activos (cobertura global sobre 1.86 veces).

En noviembre de 2025 la asamblea cambió el precio del derecho a retiro: si se prorroga, el disidente recibe el promedio de 60 ruedas del precio de bolsa y no el valor libro. Lo aprobó el 87.52% de las cuotas presentes, con el voto en contra de AFP Provida y de BICE Inversiones Corredores. Con la cuota a 0.98 veces el libro el cambio importa poco hoy; si el descuento vuelve a 0.7 veces, quien no quiera prorrogar sale con 30% de castigo.

Regla: en un fondo con plazo, leer juntos el vencimiento del fondo, el de su deuda y el precio del retiro: definen quién absorbe el ajuste si el mercado se cierra en el momento de la prórroga.

4. Drivers

Positivos

• NOI ponderado +24% entre 2022 y los 12 meses a jun-2026 (UF 1.49 MM a UF 1.85 MM).
• Vacancia financiera en Chile de 2.0% (3.4% en dic-2025) y de oficinas de 7.9% (12.0% en dic-2025).
• Nave 2 de Centro Norte: 38,888 m² con renta desde nov-2026; Nave 1, unos 33,100 m², en construcción desde oct-2026.
• Banco Santander pagó UF 61,304 por terminar el contrato de la ex sucursal La Bolsa y extendió seis contratos hasta 2034-2038.
• Rebaja del impuesto de primera categoría: unos $73 por cuota de valor libro (+3.3%).
• Todas las rentas en UF; morosidad de 0.1% en 12 meses.
• Dividendo sobre el patrimonio en UF de 6.0% o más todos los años desde 2020.

Negativos

• Tasa promedio de la deuda 3.50% en 2026 contra 1.99% en 2023; gastos financieros del fondo +59.7% en el semestre.
• Cobertura de gastos financieros 4.5 veces contra 6.1 hace un año; deuda neta sobre EBITDA 7.9 veces.
• UF 2.9 MM de vencimientos de filiales en 2027 y UF 6.25 MM del fondo entre 2027 y 2030.
• La primera etapa de tasaciones de 2026 bajó 6.46% los locales (sobre todo en Santiago Centro).
• Comisión total cercana a 1.6% del patrimonio.
• Contratos cortos en logística (2.6 años) con mucha oferta nueva en construcción.
• En 2024 colocó cuotas a cerca de $1,480 cuando el libro rondaba $2,040: quien no suscribió perdió alrededor de 3.6% de valor libro por cuota.

5. Valoración

5.1 Múltiplos al precio de hoy

El cap rate implícito usa el NOI ponderado de 12 meses (UF 1.85 MM) sobre las propiedades proporcionales ajustadas por la diferencia entre el patrimonio en bolsa y en libros.

5.2 De dónde sale el precio objetivo

Valor libro esperado en 12 meses: $2,196 × 1.035 (supuesto de UF) = $2,273, más $73 de la rebaja tributaria = $2,346. El objetivo aplica 0.95 veces ese libro: el fondo ya transa cerca del libro y no hay un catalizador para un premio, y el 5% de descuento reconoce la prórroga de 2028, con retiro a precio de bolsa, y la concentración de vencimientos de 2027 a 2030 que describe Humphreys.

Sin la rebaja tributaria, a 0.95 veces el objetivo sería $2,159 y el retorno total 6.2%; con 1.00 veces, $2,273 y 11.5%.

5.3 Sensibilidad del valor libro a las tasaciones y a la tasa de interés

El cambio de valor de las propiedades se traspasa al libro neto de 27% de impuesto diferido. Con deuda neta agregada de 89% del patrimonio, cada 1% de cambio en las tasaciones mueve 1.5% el valor libro. Tasa de interés: 100 pb más sobre toda la deuda neta agregada costarían MM$ 5,678 al año, 7.5% del NOI y $19.5 por cuota.

6. ¿Conviene invertir o aumentar a este precio?

Mantener, no aumentar: a $2,160 la cuota rinde cerca de 10% al año (6.3% de dividendo más el crecimiento del libro) y el descuento que la hizo subir 63% en 2025 ya no existe.

A favor:

• Cartera de calidad: 60% del NOI en logística con vacancia cercana a cero y arrendatarios como Unilever, DHL o Kimberly Clark.
• El dividendo crece con la UF y la administradora lo ha mantenido sobre 6% del patrimonio desde 2020, incluido el período de vacancia alta de oficinas.
• LTV de 42%, menor que el de otros fondos de renta inmobiliaria.
• Hay dos empujones de corto plazo que todavía no están en el libro: la rebaja tributaria y la renta de la Nave 2.

En contra:

• A 0.98 veces el libro no hay margen si las tasaciones bajan: 25 pb más de cap rate son 6.3% menos de libro.
• La deuda se está repreciando: la tasa subió 150 pb en tres años y queda mucha por renovar entre 2027 y 2030.
• La comisión total, cerca de 1.6% del patrimonio, se come una parte relevante del retorno.
• La prórroga de 2028 se decide con retiro a precio de bolsa.

Zona de entrada: bajo $2,000 (0.91 veces el libro de jun-2026 y 6.8% de dividendo). Sobre $2,350 conviene tomar utilidad.

7. Catalizadores y riesgos

1. Publicación de la Ley de Reconstrucción (octubre de 2026, según el Diario Financiero). Su efecto en los impuestos diferidos de las filiales debería verse a más tardar en el EEFF anual 2026 (marzo de 2027): unos $73 por cuota.
2. Renta de la Nave 2 de Centro Norte (desde noviembre de 2026). 38,888 m²; arrendada completa a la renta de mercado de bodegas clase A (0.154 UF/m² al mes, Cushman & Wakefield), al 70% serían cerca de UF 50,000 al año, 2.7% del NOI (estimación nuestra).
3. EEFF del 3T26 (fines de noviembre de 2026). Incluirán el pago de Banco Santander (UF 61,304) y la segunda etapa de tasaciones.
4. Dividendo provisorio de diciembre de 2026. En 2025 fue $17.
5. Vencimientos de 2027. Inmobiliaria Descubrimiento con BancoEstado (UF 1.8 MM, 8-feb-2027) y Bodenor con Banco de Chile (UF 1.1 MM, 20-may-2027).
6. Prórroga del plazo (decisión a más tardar en abril de 2028; vence el 20-abr-2030). Con retiro al promedio de 60 ruedas del precio de bolsa.
7. Oferta de bodegas. 681,932 m² en construcción y 278,285 m² en proyecto en Santiago (Cushman & Wakefield, 2T26).

8. Triggers de re-rating

Lo que este análisis no verificó

• Si la Ley de Reconstrucción ya se publicó en el Diario Oficial: la última referencia es la nota del Diario Financiero de fines de septiembre.
• El factor 0.80 sobre la rebaja tributaria es una calibración de otros emisores; el fondo no ha publicado su propio cálculo.
• La renta pactada de la Nave 2: la estimación usa la renta promedio del mercado clase A.
• La UF a futuro: el objetivo usa 3.5% en 12 meses.
• Las tasas de los bonos de Bodenor y sus covenants.